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融入大上海 沪嘉1小时生活圈研讨会（图）

此主题相关图片如下：

图为：沪嘉1小时生活圈研讨会现场

（水业中国网上海站9月21日讯）嘉兴日报副社长 魏荣彪：
　　各位来宾下午好！由我们上海新民晚报，文汇报，东方早报，新浪网，还有我们嘉兴日报社和市建设局联合发起的融入大上海，沪嘉1小时生活圈研讨会现在正式开始。开始之前请允许我先介绍一下到会的各位领导和来宾，嘉兴市政府副秘书长赵增祥先生，新民晚报副总编裘正义先生，嘉兴市规划与建设局副局长骆小民先生，上海社科院长三角经济研究中心主任陈维先生，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成先生，浦东改革与发展研究院，房地产经济研究中心主任，上海易居房地产发展研究所所长李战军先生，花旗银行副总监、企业银行部主管许东辉先生，还有我们嘉兴市房地产协会秘书长陈学贤先生，还有我们主语传媒董事长王侯先生，另外还有嘉兴市各个开发商的老总。
　　下午的研讨会先由我们嘉兴市人民政府副秘书长赵增祥先生致辞，然后由新民晚报副总编裘正义先生致词，再有请嘉兴市规划与建设局骆副局长讲话，以及上海的各位专家对研讨会的主要议题进行充分的讨论。首先请允许我对这样一个研讨会的主题做一个简要的介绍。
　　嘉兴离上海和杭州都在90公里左右，按照目前的交通条件1小时经济生活圈那是名副其实，我们嘉兴一直以来把接轨大上海，融入大上海作为我们嘉兴市经济社会总体发展当中的一个重要平台和载体进行研究和开发实际工作。现在上海的主流媒体联合我们嘉兴有关行政部门和嘉兴当地媒体开展融入大上海1小时经济生活圈的研讨我觉得无论是从历史的必然要求还是从未来的发展要求特别是从现实发展要求，我认为都是一个很好的平台，借此机会我们理一理思路有利于我们嘉兴城市经济社会发展在接轨上海过程当中一系列举措进行一个盘点，这样有利于我们下一步更好的接轨上海，如果我们把上海这篇大文章做好，那么我们的嘉兴会发展得更好，在1小时生活圈当中作为我们城市与发展主要推动力量的城市房地产开发商，在融入上海当中起到了主流的作用，像以往我们嘉兴市委市政府到上海去召开接轨上海的各种各样形式的会议，都把我们城市开发商放在重要的位置，因为一个城市的发展离不开城市开发商，另外一个方面城市发展了以后对我们城市开发商来讲也是有很大的促进和提高作用，所以这个应该来说是互为补充，互为发展推动力量的基本关系。
　　我们文汇报，新民晚报，东方早报以及新浪网目前的受众已经接近一千万，所以我们如果把上海的主流媒体运用好的话，那么我们嘉兴接轨上海或者作为上海的后花园这篇文章会做得更好，社会影响将会更大，因为我们嘉兴从长三角城市群当中地理位置是非常优越的，我们在接轨上海当中比长三角的其他城市可能很多方面具有无可比拟的优势地位，所以我们在国庆之前召开这样一个研讨会，上海的专家以及嘉兴市政府的领导，行政主管部门大家研讨一下，如果达成共识的话那么我们下一步接轨上海这篇文章可能会做得更好，也有利于我们的进一步发展，所以我们跟上海的主流媒体研讨，如果要把这篇文章做好，我们媒体在这方面发挥桥梁和沟通作用那么是必不可少的，所以我们下一步在十一国庆期间把今天研讨会的成果进一步运用好，发挥好，利用上海读者或者长三角的受众到我们嘉兴来实地考察，实地置业考察，实地投资考察这么一个时机和平台，对我们推介嘉兴，向外宣传嘉兴，在长三角乃至长三角以外造成进一步的影响是一个很好的机会。

　　下面我们请嘉兴市政府副秘书长赵增祥先生致词。

　　嘉兴市政府副秘书长 赵增祥：
　　各位领导，各位来宾，女士们，先生们！今天由上海文汇报，新民晚报，东方早报以及新浪网发起长三角16个城市新闻媒体联动，举办这次沪嘉1小时生活圈研讨会，并设在十一期间举行一次千人的看房活动这对我们嘉兴来说是一次难得的机遇，在此我代表嘉兴市人民政府向参加本次活动的各位来宾和新闻界朋友们表示热烈的欢迎！并致以亲切的问候和良好的祝愿。
　　从城市规模来讲我们嘉兴是一座中心城市，下辖两个区和三个市，物理人口有336万人口，包括外来人员共有500多万，面积是3915平方公里，从地理位置来讲我们嘉兴地处长三角地区，江、浙、沪两省一市交界处，嘉兴与上海、杭州分别相距90多公里，与苏州相距70多公里，从交通条件来讲我们嘉兴是中国长江流域T字型走廊，在嘉兴境内已经形成了沪杭高速公路，320国道和即将建成的杭州湾跨桥等高速公路，从产业基础来讲嘉兴有丝绸、纺织、服装、化工、造纸、建材等传统的优势产业，木业、服装、皮革等十大产业名列全国领先，IT、IC产业助推了产业升级和结构优化。我们嘉兴市区有两座自来水厂，供水能力达到了20万吨，有30万吨的污水处理厂，有总装机容量达300万千瓦的秦山核电站，电信发达网络健全，可以与世界各地进行交流。从发展水平来讲嘉兴是中国沿海发达地区GDP已连续多年保持在12%以上的高位增长速度，去年我们全市GDP达到了1343.1亿人民币，人均突破了5000千美元。嘉兴是科技以及教育水平发达的地区，每年为嘉兴输送素质教高的管理和适用性强的管理人才，从旅游资源来讲乌镇古镇，西塘古镇等旅游景点每年吸引大量的游客。从人际环境来讲嘉兴是上海的后花园，江南水乡成为长三角地区最适宜人居的城市之一。构成了嘉兴独有的嘉兴水乡特色，成为大都市的补充，为了承接周边大城市的辐射，我们十分注重打好基础，构建平台集聚实力，在实现城市外溢扩张，功能互补的网络性组团式大城市的同时，坚持实施五城连上，通过成功的创建中国优秀旅游城市等活动丰富提升城市的发展内涵，城市功能不断完善，城市环境不断美化，城市品位不断提高，加上便利的购物环境低廉的生活成本，便捷的室内交通，纯朴的民情民风和宜人的自然风光使嘉兴成为了适合人居的米乡之地。
　　嘉兴凭借良好的区位、交通、环境等优势，近年来房地产得到了很好的发展，目前在市内的开发商有167家，先后有60多家外地品牌房地产企业进入嘉兴，为提升嘉兴房地产业开发的规模、品质、营销管理水平起到了很大的推动和促进作用，住宅与房地产业已经成为我市促进国民经济发展的支柱产业，到目前为止我市先后有3个住宅小区被建设部列为国家康居示范工程建设项目，这在全国地级市城市当中也是不多见的。
　　各位领导，各位来宾及希望通过本次论坛，有更多的嘉兴房地产企业参与活动，并欢迎各地有识之士来嘉兴投资置业，我也希望新闻界的朋友们关注嘉兴，最后祝各位来宾事业兴旺，身体健康，万事如意，谢谢大家！

　　嘉兴日报副社长 魏荣彪：

　　下面有请新民晚报副总编裘正义先生致词。

　　新民晚报副总编 裘正义：
　　尊敬的赵秘书长，骆局长，各位领导，各位来宾下午好！在这里非常有幸作为这次的主办方以及我们的地主嘉兴市的建设局、嘉兴日报共同推出这么一次很有价值，很有意义的沪嘉1小时生活圈研讨会。我们十七大召开在即，怎么建设和谐社会主义其中有一个大的命题就是推动区域经济发展，应该说长三角城市带的发展已经进入到布局阶段，今年5月份受温家宝总理的委派，中央有关委办专门到上海包括江浙沪部分地区调研，正在拟定长三角协同发展的系统方案，应该来说我们长三角地区的发展面临着一个前所未有的发展机遇，这是一个大势，现在我们股票很热归根到底还是要看大势。
　　上海这几年在党中央国务院领导关心下发展是比较快的，但是更为重要的是跟长三角地区的经济文化互动，互相推动，互相簇拥是分不开的，席书记到了上海之后为我们沪浙两地的经济社会互动发展有了更大的促动力，今年7月份的时候我到江苏也拜访了元超书记，他也对江浙沪地区的协同发展非常看好，现在就是具体怎么样上项目，转方向，当然我们今天主要是立足在一小时生活圈这个命题，从地产的切入点来探讨发展，其实这个发展的命题，视角可以是多方面的。
　　我们主办方用了融入大上海的概念，上海是不能孤芳自赏也没有多少资本以老大自居，所谓接轨大上海，还不如说因为上海在建设四个中心，加快四个率先方面起步早一点，但是二、三线城市有它的后发优势，要说融入大上海，接轨大上海还不如说接轨进一步的开发，接轨进一步完备的市场经济，从现在的发展阶段来说是充分的改革、开放，更加完备的包括政治、经济、文化、社会阶段的接轨，这也是上海继续努力的目标，也是我们长三角城市带各个城市努力的目标。
　　我们的研讨会也是从一个方面来交流信息，深化认识，可以说为今后具体的实质性的合作打下基础，这仅仅是一个开端，但也是非常重要的，非常可喜的第一步，以后我们的联系会更多，我们合作的项目、领域也会更多，更加广泛，我们也会在长三角地区的互动、协同中共享改革开放、协同发展的成果，再一次对各位的冒雨光临表示感谢，也是预祝我们这次研讨会圆满成功，谢谢各位！

　　嘉兴日报副社长 魏荣彪：

　　下面有请嘉兴市规划与建设局副局长骆小民先生讲话。

　　嘉兴市规划与建设局副局长 骆小民：
　　各位领导，各位来宾，媒体的各位朋友大家下午好！很高兴参加下午的研讨会，在这里首先请允许我代表嘉兴市规划与建设局欢迎来自上海主流媒体的各位朋友和房地产业界的各位专家，你们发起了宜居魅力，接轨上海，沪嘉1小时生活圈的活动，今天又在这里举行这个研讨会，并将在十一期间举行千人看房的活动，打通上海到嘉兴置业的渠道，我认为这项活动的启动会整体提高嘉兴的知名度，让更多的人发现嘉兴，了解嘉兴，并将推动和促进嘉兴房地产业的发展，所以在此我向你们表示衷心的感谢。
　　嘉兴市总人口大约在500万，其中外来人口有150万左右，但是外来到嘉兴投资置业的人员大约只有占5%左右，这个量是很小的，我们也希望通过沪嘉1小时生活圈的宣传可以让更多的置业者了解嘉兴的区位优势和交通优势，从而引来更多置业者的定居、置业。
　　我们对嘉兴的城市规划定位是为浙江接轨上海融合苏南的门户型城市，和谐发展的城市以及是江南水乡的生态型城市。嘉兴在目前宏观调控大的背景下取得了健康、稳定、有序的发展，全国有70个大中城市房屋的销售价格同比上涨了7.5%，而我们嘉兴上涨了3%，基本是接近了物价的上涨水平，这就说明我们嘉兴的房价是稳定而且得到了有效的控制，这一些都将成为大上海市民投资置业的一大契机。
　　嘉兴市处于长三角城市群的中心接点位置，随着三条高速公路的建成再加上原有的沪杭高速公路，三纵三横的完善高速公路网初具规模，在以后将要建的磁悬浮列车当中，杭州到上海将近在半小时左右，而在这个过程当中嘉兴是其中唯一的一个站点，所以嘉兴正成为上海名副其实的后花园。
　　身处江南水乡长三角购房者对水景住宅情有独钟，而嘉兴处于7大水系的环绕之中，具有丰富的水资源所以非常适合绿地与水景共存的水景住宅。
　　随着长三角经济的飞速发展，接轨上海实现共赢，推进长三角城市一体化已经成为长三角区域内各地政府的共识，嘉兴作为离上海距离最近的城市，最为有权利成为首家与上海接轨的一体化城市。这次活动由上海文新报业集团下的文汇报，新民晚报，东方早报以及新浪网主办的，联合长三角16个城市的主流媒体同步开展，以上这些媒体的发行量将近在1000万，媒体的传阅率将近在4500万人次以上，再加上电视媒体和网络的推动，我们估算本次活动推广的到达率可以道路5000万人次左右，所以这个规模以及声势也是史无前例的，这也是嘉兴城市形象推介和房地产品牌推介的一次绝好的机会，所以也希望各位在座的房地产老总不要错过这一次机会。
　　今天有请各位房地产老总来参加下午的研讨会，一方面希望各位老总能够提出自己的意见和想法，另一方面也想推出一批代表我们嘉兴楼市的名盘参加本次活动，所以在这里希望大家能够踊跃的参加这次活动，共同携手，共创嘉兴房地产新的业绩。在这里再一次感谢媒体对我们嘉兴的关注，也欢迎各位有识之士能到嘉兴来创业、定居，最后预祝本次研讨会以及系列的活动能够取得完满的成功，谢谢大家！

　　嘉兴日报副社长 魏荣彪：

　　下面进行研讨会的第二个议程，下面有请复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授跟我们说几句。

　　复旦大学房地产研究中心主任 尹伯成：
　　刚才听了各位领导的介绍，事先我对嘉兴也有一定的了解，我讲两点意见。
　　第一，我对嘉兴的房地产行业前景是充满了信心，我认为嘉兴的房地产行业前途无限。主要有两点，一个是天时，地利，人和。天时就是目前我们处在长三角一体化加速的阶段，嘉兴市处在长三角一体化最靠近上海的地方。地利就是我们嘉兴离开上海、苏州、杭州非常近，交通网络发达而且越来越好，从地理位置比附近的几个城市都要好得多。人和就是我们嘉兴是一个江南的水乡，确实从风俗习惯等方面来说是吴越文化集中体现的地方，上海人是非常习惯到这里生活的。第二点就是这几年来嘉兴的房价没有大涨，潜力无穷，2年前我曾经到过嘉兴，一个开发商跟我说，我们嘉兴的房价比周围的几个县还要低，现在昆山、苏州、杭州房价跟嘉兴相比是高很多的，这几年来嘉兴的房价比较稳定，是在整个附近大城市中间是一个谷底，这也是一个优势，就说明嘉兴具有发展的潜力，随着长三角一体化的加速，我认为我们就这个行业发展潜力应该是很大的，房价的稳定，房价比较低是一个优势。
　　第二，我提几点建议。今天讨论的主题是沪嘉1小时生活圈，这个对于上海人来说，对于杭州这样的城市来说具有很大的吸引力，就房地产行业而言我们首先要考虑不是因为房价低想办法先拉房价，我觉得这样是不可取的，首先要考虑造好房子，随着交通的发展我相信将来会有越来越的人会到嘉兴来投资置业，为以后自己的退休养老做好准备，我建议房型不要太大，造得好一点，非常适合养老。首先要把交通做好，嘉兴的大环境是比较的，但是要做好里面的小环境的交通。还有就是环保问题，嘉兴的优势是干净，水乡，空气好，我们要发挥这样的优势，控制污染，使得人家愿意到这里生活。另外就是把医院配套做好，使置业者没有后顾之忧。还有就是商业设施，把这些做好了之后房价自然会上去。
　　就嘉兴的房地产行业来说这个前景是很好的，提这几点建议也是为了进一步使我们这个行业能够健康的发展，谢谢大家！

　　上海主语传媒董事长 王侯：

　　下面我们有请上海社科院长三角经济研究中心主任陈维先生讲话。

　　上海社科院长三角经济研究中心主任 陈维：
　　非常高兴参加沪嘉1小时生活圈研讨会，上海离嘉兴有90公里的距离，肯定是在1小时的生活圈里面，但是对生活圈的理解有不同的含义，距离近不一定能融入这个生活圈里面，所以还是研究这个生活圈的内容怎么才能融入？我们靠什么使嘉兴房地产有吸引力？我们嘉兴靠什么有吸引力？
　　首先是硬件条件，这些对嘉兴来说都是具备的，比如就交通来说，现在杭州湾大桥，高速公路，今后的磁悬浮以及城市轻轨使得嘉兴的交通优势比较显著，以及交通便捷，生活配套都是基本配备的。但是一个城市能否吸引另一个城市的人到这里来投资置业，我觉得还有一个很重要的，因为异地的置业在很大程度上是投资型的，不是一个纯居住型的，纯居住型的基本是在同城，嘉兴要吸引周边城市的人到这里来置业，我觉得在于嘉兴整个城市的发展，从最大的背景来说是否有潜力和吸引力，这个是非常重要的。就像我买股票一样的都是买我们预期会升值的，房地产也是这样的，异地置业更是如此，就是预期它有升值的潜力，这个要从城市的打造，要从项目整体前景的描绘，这是整个城市产业特别是房地产业起飞最重要的因素，有潜力哪怕现在是很差的照样有很多人会来买，这是一个魅力，所以从整个嘉兴城市来说，城市的魅力怎么样进一步营造，这不仅是开发商的事，这也是嘉兴市政府的事，怎么把一个比较普通的城市怎么进一步增强城市的魅力，增强它的潜力，城市的魅力来源于城市的实力、活力以及潜力，对中国的一些城市来说更大的吸引力魅力所在在于它的潜力。
　　最近浙江、江苏、上海三家电台做了一个联动，浙江的很多城市发展都是非常快的，像宁波、绍兴、台州都是拉开了大步式的方向，都有非常明显新的经济增长的亮点，这些城市为什么会发达，房地产会上去主要就是通过它的魅力，吸引了大量人流的进入。在中国房地产市场涨的最厉害的城市都是人口大规模净流入的城市，每年上海有大量的人进来，本科、硕士、博士、海归人士第一个首选的就是上海，像深圳也是这样的，本地人口300万，外来人口1000万，给房地产造成的空间就非常大，所以通过拉大城市的框架，通过新的产业，新的项目把城市的品位、地位进一步提升，这是房地产起飞最根本之道。
　　第二，第二个再从生活圈的角度谈一下。一个叫做融入型，怎么进入这个生活圈，加入这个生活圈，还有是叫互补型，还有是叫增强型。房地产的这些开发项目要适应主要的目标市场，生活习惯，距离，居住要求，要使它做到异地置业同城的生活方式，不会感到有很大的差异性，要分析他们对房型的要求，对环境的要求，比如你的目标主要是针对上海客户的要对这些方面下工夫，房产的价值在房子之外，在一种环境，在一种氛围，在一种感受，所谓融入型要充分考虑到主要的目标市场，养老的那是另外一种生活方式，要吸引白领的，要吸引高档人士的这个生活方式，生活习惯，住房要求都是完全不一样的，要适应目标客户的要求，这也是房地产成功很重要的要素。第二个是互补型的，嘉兴市号称是鱼米之乡，江南水乡，但是有时候在广告上讲江南水乡但到实地之后还是和上海的房地产是差不多的，怎么把这个江南水乡感受到房产里面去，而不是用抽象的东西来说这个房产是嘉兴的鱼米之乡，这个肯定给置业者感受上没有什么冲击度，我们既然要打江南水乡，就是给它一个强烈的冲击，原来它大都市是这么一种习惯，到了这里是新的感受，所以要把一些景色确确实实做到楼盘里面去，第三个是增强型的，就是给它一种更高的体验、冲击以及更多的附加价值的感受。我最近在帮嵊泗做一个规划，嵊泗的优势是一个自然风光，阳光、沙滩、海水、海景，要提升嵊泗的旅游价值，是否可以在嵊泗比较中心的区块做出一个区域，这个区域要做现实，超豪华的娱乐享受、休闲的项目，这个品位就是国际品位，白天享受阳光沙滩海浪，到晚上享受这些超现实，超豪华的娱乐设施，要给他们在自己城里都没办法享受的东西，这样才能吸引更多大都市的人甚至吸引国外的朋友，像美国的拉斯维加斯也是这样的，在荒漠上做了超豪华的设施，人气是相当高的，当然这样的设施靠一个楼盘是很难做的。
　　最后就是一个规划问题，就是异地的置业起来以相对的集中为好。台湾人、香港人在上海居住喜欢集聚，集聚了以后来的人越来越多，而且住在一起或者相对距离不是很远。比如超豪华的东西一个楼盘肯定是没办法承受的，几个楼盘又做了房产项目，又做娱乐项目，同时互相的增值，这个享受项目有了更多的人来，有了这个东西又使房产项目上去了，有了这些亮点，这些楼盘就非常的抢手，特别是对同城异地置业的是非常重要的。
　　所以这个沪嘉1小时生活圈，我们更要研究怎么样融入这个生活圈内涵的一些东西，谢谢大家！

　　嘉兴日报副社长 魏荣彪：

　　下面我们请上海易居房地产发展研究所李战军发言。

　　上海易居房地产发展研究所 李战军：
　　上海人对嘉兴不陌生，很熟悉，我自己无数次的经过嘉兴或者到嘉兴地区城市和农村来过，我现在回想一下我创造了一个记录1966年的时候从嘉兴市的地级范围内从北走到南，那时候叫徒步串联，出了上海一直到杭州去，整个是一步步走过来的。今天来谈谈我自己的观点，并不表示我对嘉兴的不热爱，我把更多的问题提出来，也就是说把更多的挑战放在大家面前，我们应该怎么办，怎么来解决这个问题。
　　我个人认为上海1小时城市圈形成，而不叫生活圈，我个人认为上海1小时生活圈可能还在明天，还不是现实，但是上海1小时的城市圈现在已经形成了，基本条件是两个，一个就是道路，一个是汽车，嘉兴、苏州、南通是长三角地区三个上海1小时的城市圈，这已经形成了。这里我要跟嘉兴的朋友说一声，请你们高度关注北面的南通，因为南通的苏通大桥现在已经建了，今年年底或者明年初已经可以交付使用，从浦东经过崇明到达南通地区的隧道和桥梁现在已经进入施工阶段，南通经济的发展在长三角里面GDP增长是第一位的，南通的优势既有长江的优势，也有沿海的优势，南通的重化工工业后发优势非常明显，用不了几年很可能出现这样的情况南通市的经济全面超过嘉兴，希望大家高度关注，特别是媒体，现在外国的制造业500强企业和中国的大型企业正在向南通集聚。现在这三个城市里面，是苏州居前而嘉兴和南通处在上海城市圈第二个城市的范围之内，如果不关注这个经济对手的话我很担心，南通和上海的接轨和融入甚至会超过嘉兴，因为那儿的土地空间更大，那些的土地价格更加便宜，房价也更加便宜，而那儿的水资源污染的很少。
　　第二，到底是嘉兴人在上海市买房置业多，还是上海人在嘉兴地区买房置业多？现在没有具体的数据，但是我绝对相信嘉兴事业成功的人有一些家庭比较殷实的人在上海买房肯定会远远大于上海的成功人和家庭殷实的人在嘉兴买房。我们一方面要看到吸引上海市的人到嘉兴地区来置业，但是也要看到上海作为一个强的吸铁石吸引更多的嘉兴中上层的人士往嘉兴置业这样一个逆向或者是正向的状况。就上海人到嘉兴来置业我看在目前情况下，第一位的应该是做投资置业的，而投资置业障碍现在目前是我买了房子，我不住，但是我的出租市场不大，出租的租金费用不高，影响到上海在嘉兴作为投资房的投资，因为这个投资房不仅仅是要预测将来我买这个房子房价的上升，而且当我买下这个房子之后每个月或者一年有10个月这个房子是能够租出去的，这个租金是能够养按揭贷款的，这个方面我个人觉得还存在瓶颈，作为投资房到了嘉兴，买了以后能不能迅速的租出去，而且有相对能够接受的租金收益，这个决定了上海有多少人在嘉兴进行投资置业。
　　刚才尹教授讲了更多的是养老的这块人到嘉兴来，这一块有多大，怎么形成这也是我们研究的问题，还有一个问题我希望嘉兴更多的考虑倒不是吸引上海人有多少在嘉兴置业购房，我希望嘉兴打的是一条当年昆山的道路，进不了上海的人向往长三角的人能够在嘉兴置业，就是全国各地想进上海而暂时进不了，想往长三角地区来进行创业，进行生活的人，这一块市场是非常大的，希望嘉兴的朋友们更多的关注这一块的市场。
　　在我心目当中现在上海人到嘉兴置业还存在了一些瓶颈，有一个瓶颈就是上海人对嘉兴的认识过于传统、陈旧，嘉兴对上海人的品牌在我看来一个是南湖，一个是西塘，还有两个一个是粽子，一个是皮革，而这种传统的认识没有新的东西来取代，来吸引它的话我觉得有碍于上海与嘉兴城市圈的对接。我希望嘉兴加强宣传，另外一个方面也要加大上海对于嘉兴的认知，也要加大上海对嘉兴这个城市的服务。
　　第二个认识是客观上存在着上海人在地理上的空间隔断，上海市区的人基本没有在金山置业，只在松江的东部，在奉贤的沿海，如果要来置业的话在空间上是一个跳跃式的，而上海人来讲可以沿着318国道在徐泾，在青浦置业，延伸到苏州地区，可以通过嘉定汽车城，嘉定新城延续到昆山，很自然的过渡过去，我曾经考察过面临最大的和上海接壤地区是上海的金山，而金山至今没有成为上海市区人投资置业的战场，很少有人到金山去投资置业。再有一个上海人要想到嘉兴买房，要想吸收高层次的，有购买力的只有一个途径就是嘉兴造别墅，而恰恰房地产宏观调控把这个给掐断了，因为只有在上海城市住公寓，在嘉兴地区有别墅，这是一个最好的家庭财产的配置，但是现在来讲做不到，在浦东新区两年以前500万以下的独幢别墅在市场上不存在，现在浦东新区800万以下的独幢别墅基本不存在，上海市区的一些别墅高的可以卖到1、2亿，但是2、3千万，1千万左右的别墅现在面临着稀缺供给的断档，经济型的别墅上海更加稀缺，但这一块东西由于宏观调控的因素做不到，如果有这一块将来对上海是一个非常大的吸引力。
　　还有一个问题我曾经无数次的通过青浦嘉定进入江苏，上海有一批人在昆山，在吴县买房子，在淀山湖镇买房子，昆山最大的障碍是每一天回家要交30块钱，房子是便宜了，环境是好的，但是每一天的出行成本是高的，因为省市级的关系而造成了收费极大的阻碍了两地房地产的互构，应该造成真正的互惠、互免，做不到这一点还是诸侯割据。
　　在目前房地产调控形势下希望嘉兴的政府部门和开发商更好的做好嘉兴土地的控制后备发展用地的控制，我相信过了宏观调控期嘉兴的房地产会迎来一个辉煌的明天，嘉兴的房地产，嘉兴的城市会和上海的结合更加紧密，谢谢大家！

　　嘉兴日报副社长 魏荣彪：

　　下面有请中国指数研究院华东分院院长陈晟先生讲话。

　　中国指数研究院华东分院院长 陈晟：
　　今天沪嘉1小时生活圈研讨会之所以吸引大家的关注，可能需要从三个层面来考虑，这个会体现了整个方向的取向，从政府层面，从开发商层面到购房者的层面要预示着一些东西。
　　首先，我们从政府的层面来说。我们观察一下上海的地图发现上海的地图特别像一个羊头，伸出一个长长的舌头是我们的东海 大桥，我们的精华，整个区域经济里面第六城市带等等，环渤海包括珠三角包括长三角，现在环渤海北京是龙头还是天津是龙头现在还不好说，珠三角深圳、珠海都发展得不错，只有长三角是很明确的，大家也有这种共识希望上海作出个龙头，同时我们把长三角地图展开来看，上海是一个蝴蝶的身子，左翼是我们的南京、苏州等区域，右翼是整个的浙江，包括嘉兴、宁波、杭州等，这个规划已经预示了整个长三角的联动的机会，整个经济带联动的机会是产生了，包括交通，包括人才的共享已经有很多的共识，包括我们席书记到上海之后也很强调为整个长三角服务，我相信可能会加快这样一个趋势。今天的研讨会可能从政府层面上已经有这样的启示或者有相关的动作。
　　我们再来看看从开发商的角度判断一下，我们比较活跃在进行城市化进程的这批开发商有什么样的变化，在整个经济形势包括整个宏观调控形势的情况下我们开发商在做一些什么选择。现在因为整个房地产企业研究是我们在做，我们分析了很多趋势的变化，我们发现有10%可能不到20%的开发商是在做资产管理的事情，甚至有的大的集团房地产公司主要的老总做着资产管理的事情，80%的开发商是在做项目管理甚至就是开发管理的事情，但是在美国70%是我们的基金在做，只有很少量的汉斯等公司在做开发管理，同时不同的城市化进程也决定了房地产的选择是不一样的，比如我们为一些企业长三角的规划，像深圳、北京城市化进程已经超过80%以上的城市，它的房地产发展空间在哪里？是在5A级写字楼，城市化进程在40%到60%之间住宅的机会是非常大的，挡都挡不住，大家经常会发现为什么需求那么旺盛，人均GDP6000美金以上必然对房地产需求加大，我相信这个是从我们的城市化进程开发商本身在进行选择，所以这也就导致我们的资金，上海绝对是在垄断寡头的地位越来越强，我们看看上海市中心还能看到国有的企业吗？除了新鸿基和和黄以外，基本是一边倒，所以就导致了一些资金会选择城市化进程没有那么高的城市。我们是研究指数的，我们知道房地产是一定有周期的，但是不同的地方周期一定是不一样的，比如上海、北京、深圳周期和嘉兴以及其余二、三线城市的周期一定是不一样的，所以聪明的开发商一定会利用不同的周期抗衡经济规律，避免一些经济的波动，从这个角度来说也就决定了长三角一体化特别核心城市的机会。大家有机会去观察一下杭州，杭州进去的大开发上已经很多了，前10位的开发商基本都到齐了，我相信推延下去嘉兴是离上海非常近的城市，它也会导致了我们开发商因为整个的宏观调控没有地了或者我的金融资本决定了我在上海没法去跟别人竞争的情况下必然要选择，再加上周期论基本的选择，这个会议是体现了我们开发商也在做的有效选择。
　　第三个层面考虑一下我们的购房者，未来的土地供应70%是保障性的，结构性的，廉租屋包括中低价房，要做到这种应保尽保70%的土地假设理解为是非市场化的，包括还有些有条件的市场化的，30%的土地是市场化，我们未来的选择是不是就会少了？应保尽保的由政府去保障，我们上市公司拿了地，他们相对的只会为富人或者付出更高代价市场化的人造房子，我们会抛弃掉一批人，我们的白领，我们的中等收入人，他们在上海买什么？的确我现在对这种现象有些忧虑，可能他们会选择次新房，同时可能也会逼着他们作出一些相应的以时间换空间的选择，还有一个大的背景资本流动性过剩大背景之后我们房地产的投资是否还是成为一种投资品种，这是大家要考虑的，但是我相信只要我们银行的利息低于我们的CPI我们就挡不住大家依然把房地产作为抵御我们资产像冰棍一样消融的工具，这样他们就会选择房产，他们可能选择上海，但是选择的资本越来越少了，第二他们可能选择武汉，选择成都，选择重庆，但是这里面有一个管理问题，这个租金回报率如何弄，还有当地政府的一些政策，这个也有风险，我们1小时生活圈的选择可能会降低选择的成本，不排除这一类的物业未来会成为资本流动性过剩的情况下我们有效的去抵御自己风险的一类产品，所以这个会开得也是有它的特别意义。
　　我们政府的选择，我们开发商的选择，到最后消费者的选择，以及大的经济概念在一定的宣传之下会有逐步的形成，谢谢大家！

　　嘉兴日报副社长 魏荣彪：

　　下面我们有请花旗银行高管许东辉先生发言。

　　花旗银行高管 许东辉：
　　各位领导，各位来宾谢谢大家！今年7月份我们花旗银行杭州分行正式开业，我老家是嘉兴海宁的，我在嘉兴读了三年的高中，上个星期五这个时候我们银行在杭州的香格里拉也搞了一个研讨会，是我们的银行以及潜在客户参加的，我们花旗银行首席中国经济学家恰好也是嘉兴同乡人，他在会上也特意指出嘉兴的房价显然是被低估了，但是什么原因被低估还没有去仔细的研究，拿上海、杭州、苏州以及类似的区域做了比较，他觉得嘉兴的房价是有被低估的。什么样的价钱是合适的，或者什么样的房子卖什么样的价位相信各位老总更有发言权，我想通过这个机会跟大家认识一下，如果大家在资金、资本市场平台上希望有一些合作机会的话我们再进一步的沟通。从融资的角度来讲，从银行借钱只是其中的一个方式，还有很多其他形式的，拿我们花旗来说还有花旗集团房地产投资基金，有时候是股权的投资有时候是资产直接买下来，在上海也有这样的投资，还有一种是通过我们的投资银行以及战略投资者注入到房地产企业里面，还有一种就是大家所知道上市的概念，融资的方法是很多，品种也比较多，谢谢大家！

　　嘉兴日报副社长 魏荣彪：

　　下面有请嘉兴市房协秘书长陈学贤先生讲话。

　　嘉兴市房协秘书长 陈学贤：
　　说到嘉兴市房地产的发展，我们开发的房地产正在面向上海市场拓展，第一个吸引上海的退休人员到嘉兴来安居，如果能够把嘉兴的房地产更高层次的包括品质层次包括吸引过来的人能够提高他们的层次的话，要吸引一些白领，吸引想到上海去一时进不了上海的白领或者是大学生，研究生，像这一类人我们有没有办法包括房地产市场，包括在嘉兴就业上把他们吸引过来，他们第一步在嘉兴找一个工作，第二步在上海找一个更好的工作，在嘉兴待了一定的时间，有一定的生活习惯，有一定经济基础了，像这种候鸟型的人如果在嘉兴多一点的话，可能对我们房地产的品质，包括我们的房价，包括整个城市的文化氛围会带来更多的影响。
（来源：新浪，2007-9-21）（水业中国网陆僶睿编辑）

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